A gazdaságátadási szerződésben a gazdaságot, mint egységet lehet átruházni, amelyben lényegi elemként szerepel a gazdaságátadó tulajdonában vagy használatában álló termőföld.

Az agrárgazdaságok átadásáról szóló 2021. évi CLXIII. törvény egyes szakaszai egyúttal módosították a 2013. évi CXXII. törvény [Földforgalmi tv.] meghatározott szakaszait is.

Elővásárlási-, előhaszonbérleti jog, kifüggesztési kötelezettség

A leglényegesebb változás, hogy tekintettel arra, hogy a gazdaságátadási szerződés központi eleme, hogy a gazdaság egységként a családban maradjon és ne aprózódjon el, hogy a földnek gazdaságátadási szerződéssel történő átruházása esetén elővásárlási jog és a földhasználati jog ilyen módon történő átadása esetén előhaszonbérleti jog nem áll fenn, így a szerződést nem is kell kifüggeszteni.

Egyszerűsített jóváhagyás

A gazdaságátadásról szóló szerződést azonban a földtörvényben meghatározott eljárással azonos módon a megkötését követő 60 napon belül jóváhagyás céljából szükséges benyújtani a mezőgazdasági igazgatási szervhez. Ez voltaképpen egy egyszerűsített eljárás, ahol a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárása során csak a következőket vizsgálja:

– a felek megfelelnek-e a törvényben előírt feltételeknek,

– a gazdaságátvevő jogosult-e a megszerezni a föld tulajdonjogát vagy használati jogát,

–  a törvényben előírt nyilatkozatokat szerződésbe foglalták-e és, hogy

– a megállapodás megfelel-e a jogszabályoknak.

A mezőgazdasági igazgatási szerv a beérkezéstől számított 60 napon belül határozatot hoz.

Jogutódlás

Fontos szabály, hogy a gazdaságtádadásról szóló szerződésben meghatározott szerződésekben az átvevő fél harmadik személyek jóváhagyása nélkül a gazdaságátadó helyébe lép.

A fentiek alapján például a haszonbérlet jogutódlás formájában kerül átadásra, így a bérbeadó hozzájárulására sincs szükség.

Ugyanígy a hitelezői jogviszonyban a hitelező és a gazdaságátvevő között létrejövő szerződést nem kell közjegyzői okiratba foglalni, a korábbi közjegyzői okirat a szerződés módosult tartalmának keretei között érvényes.

Az engedélyek tekintetében is szintén a jogutódlás alapján minden hatósági engedélyben az átvevő az átadó helyébe lép, azonban a hatóság az engedélyeket csak akkor módosítja, ha a gazdaságátvevő igazolja, hogy minden jogszabályban előírt feltételnek megfelel.

A támogatások esetében is a jogutódlást kell alkalmazni azzal, hogy az átvevő tekintetében is le kell folytatni a jogosultsági vizsgálatot. Ha az átvevő nem felel meg a feltételeknek, akkor a támogatást a hatóság megszünteti, azonban nem ír elő visszafizetési kötelezettséget.

Illeték, adózás

Tekintettel arra, hogy legfőképpen hozzátartozók (egyenesági rokonok) között kerül majd sor a gazdaságátadásra, a jelenleg hatályos törvény alapján nem kell illetéket fizetni az egyenesági rokonok között sem ajándékozás, sem adásvétel esetében. Ugyanez a helyzet házastársaknál. Testvéreknél ajándékozás esetén illetékmentes az ügylet. Egyéb esetekben vagyonszerzési illetéket kell fizetni.

Személyi jövedelemadót termőföld tulajdonjogának átruházása esetén – amennyiben megfelelünk a törvény által előírt feltételeknek – nem kell fizetni. Termőföldön kívül más ingatlan vagy ingó átruházása esetén, amennyiben az átruházás visszterhes, abban az esteben adófizetési kötelezettség merül fel.

Az általános forgalmi adó vonatkozásában minden esetben javasoljuk, hogy könyvelővel egyeztessenek.

Kapcsolódó jogszabályváltozások:

2020. január 1. napjával 11 földügyi tárgyú törvény is módosult, amelyek közül az alábbiakat emeljük ki:

2020. évi LXXI. törvény a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről módosítása

A termőföldek darabolódásával szemben nem kizárólag a gazdaságátruházási szerződés jogintézményét hozta létre a jogalkotó. Ezen kívül további lehetőségek is fennállnak, amelyek közül a legújabb szabályozás a termőföld törvényes öröklése során merül fel. Ezek a szabályok az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére vonatkoznak.

1. Osztályos egyezség

Az első lehetőség, hogy az örököstársak osztályos egyezséget kötnek. Ennek keretében az örökösök megállapodhatnak, hogy melyik területet melyik örökös szerzi meg ezzel a termőföld egységét megtartva.

2. Ingatlan átruházása

Az örököstársak az ingatlant átruházhatják, illetve értékesíthetik, így a vételár kerül a hagyatéki vagyonba és ezzel nem keletkezik közös tulajdon.

3. Állam javára történő ingyenes felajánlás

Abban az esetben, ha a fentiek nem vezetnek eredményre, akkor bár a törvényes öröklés szerint az örökösök megöröklik a tulajdoni hányadot, azonban 5 éven belül az örökösöknek egyben értékesíteniük kell, vagy egyikük tulajdonába kell adni vagy az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk az ingatlant, vagy meg kell szüntetniük a közös tulajdont. Ha ezek sem történnek meg, akkor kényszerértékesítésre kerül sor.

Földforgalmi tv. további módosításai

Termőföld átruházása esetén az elővásárlási jog sorrendje módosult, amely szerint a kiemelt tevékenységet végző személy megelőzi a helyben lakó szomszédot.

Termőföld adásvételi szerződések esetén, amennyiben az adott termőföld más személy részére földhasználat került alapításra, abban az esetben az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a földhasználati jog ellenértékét és időtartamát.

Itv. és Díjtörvény módosítása

2023. január 1. napjától módosult az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 1996. évi LXXV. törvény.

A fentiek alapján 2023. január 1. napjától megszűnt az elektronikusan szolgáltatható „nem hiteles tulajdoni lap másolat” kérése, így kizárólag „hiteles tulajdonilap-másolat” kérésére van lehetőség, amelynek díja egyúttal 3.600,-Ft-ról 3.000,-Ft-ra csökken.

Dr. Kisszőllősi-Szánthó Balázs / HargLaw