Termőföld ellenértékének meghatározása

A korábbiakban a Földforgalmi törvény nem rendezte azt a helyzetet, amely esetben a termőföld adásvételi szerződés külföldi pénznemben tüntette fel a vételárat. A külföldi pénznem meghatározása az árfolyamingadozás, valamint az abból fakadó bizonytalanság okán alkalmas arra, hogy az elővásárlásra jogosultakat eltántorítsa a jogaik gyakorlásától.

A fentiekre tekintettel a Földforgalmi törvény előírja, hogy a föld ellenértékét kizárólag Magyarország hivatalos pénznemében, azaz forintban lehet feltüntetni a szerződésben.

Kiegészítő szabályként, azonban lehetőséget ad arra a törvény, hogy a szerződésben szereplő ellenértéket más pénznemben is meg lehessen fizetni.

Részletesen szabályozza a törvény, hogy az ellenértéknél mostantól külön-külön fel kell tüntetni a föld, valamint az azon található ültetvény, felépítmény vagy földrészlet forgalmi értékét, illetve a föld hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét is. Ugyanígy külön-külön kell feltüntetni a szerződésben több föld egybefoglalt vételáron történő eladásánál az egyes földek ellenértékét.

Ezen kívül lényeges kiemelni, hogy a 2023. május 1. napjával hatályba lépett változás – amely szerint a szerződésben szereplő ellenérték alapos ok nélkül nem haladhatja meg a szerződéskötés évét megelőző évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó mértékben, amelyet a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara által a honlapján nyilvánosságra hoz, a jogalkotó két hónappal később, 2023. július 1-én ki is vezette a jogszabályi rendelkezések közül és visszavezette a régi szabályt, amely szerint az ellenérték alapos ok nélkül nem haladhatja meg a földnek indexálással meghatározott 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét. Ez a szabályozás kizárólag erdőnek nem minősülő földekre vonatkozik.

Érdekesség, hogy a Nemzeti Agárgazdasági Kamara honlapján a fentiektől eltérően a mai napig elérhetőek a településenkénti termőföld átlagárak, amely alapján egyszerűen ellenőrizhetjük a termőföldek átlagárát a település és a művelési ág megadásával a fenti 2 hónapos időszakra számított adatokkal.

A termőföldek átlagárát az alábbi linken keresztül lehet elérni:

https://www.nak.hu/tta

A keresést követően a rendszer forint/hektár vagy forint/AK értékben adja meg a föld átlagárát.

Mentesség a használati kötelezettség alól erdők használatánál

A Földforgalmi törvény főszabály szerint előírja, hogy az, aki földet vásárol vagy bármilyen jogcímen megszerzi annak tulajdonjogát, köteles vállalni, hogy az adott területet saját maga használja a tulajdonjog fennállásának teljes időtartama alatt, amely alól több mentességi lehetőség van. A módosítás egy új mentesülési okot vezet be az erdők esetében, a módosítás hatályba lépésétől kezdődően már nem ütközik a használat átengedésének tilalmába az, ha a tulajdonosok többlethasználati megállapodással engedik át egymásnak a használatot.

Elővásárlási jog megszűnése 10 hektárig

A törvény módosítás egyik legfontosabb új szabálya, hogy ezentúl az első 10 hektár megszerzésekor nem kell alkalmazni az elővásárlási jog szabályait abban az esetben, ha a földműves megfelel a jogszabályban foglalt alábbi feltételeknek:

• az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra levő közigazgatási határú településen legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves.

A fentiek alapján a 20 kilométer távolság irányadó, azonban annak számítása a föld fekvése szerinti település a lakcím szerinti település közigazgatási határai között történik méghozzá nem légvonalban, hanem közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton történő eléréssel.

Fontos figyelni arra, hogy a törvény megfogalmazása során, ha korábban a földműves birtokában már volt pl. 8 hektár terület, azt ugyanúgy bele kell számítani a 10 hektáros korlátba, függetlenül attól, hogy az már esetleg nincs a birtokában, mivel az első 10 hektár megszerzéséről van szó, nem összesen 10 hektárról.

Kihangsúlyozandó, hogy ez a szabály kizárólag az elővásárlási jogra vonatkozik, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyására azonban nem.

Lényeges feltétel még, hogy a vevőnek földművesnek kell lennie, tehát a szabályozás feltételezhetően a kezdő fiatal gazdáknak kíván segíteni, hogy megszerezhessék első 10 hektárnyi termőföldjüket.

Elővásárlási jogosultak sorrendjének változása, nyilatkozattételi határidő módosulása

A helyben lakó szomszéd megelőzi a kiemelt tevékenységet végző elővásárlókat, azaz az ökológiai gazdálkodókat, a vetőmag-előállítókat, valamint az állattartókat.

Az elővásárlásra jogosult a korábbi 60 napos határidő helyett már csak 30 napon belül tehet elfogadó vagy lemondó jognyilatkozatot az adásvételi szerződésre. A határidő jogvesztő, az ezen túl érkezett nyilatkozatokat figyelmen kívül kell hagyni.

Dr. Kisszőllősi-Szánthó Balázs

Hargittay és Társai Ügyvédi Iroda