Aki lakásvásárlás szándékával már egyeztetett időpontot és találkozott ingatlanközvetítővel az bizonyára tisztában van vele, hogy amennyiben a megtekintett ingatlanról pozitívan nyilatkozik, azon nyomban, ott helyben felvetődhet a vételi ajánlat megtétele és írásba foglalása, azonban nagyon ajánlott aludni rá egyet.

Önmagában vizsgálva a vételi ajánlat nem egy ördögtől való dolog, hiszen segítheti egyrészt az eladót a számára legkedvezőbb ár és fizetési feltételek kiválasztásában, de remek lehetőséget nyújt a potenciális vásárlónak is megtervezni, átgondolni az új otthon megteremtésének finanszírozását, illetve a vevő számára kedvezőbb ár kialakulásának is a terepe lehet.

Fontos azonban leszögezni, hogy vételi ajánlatot tenni nem kötelező, de minden esetben rendkívüli mértékben átgondolandó, hiszen előfordulhat, hogy a vételi ajánlatot tevő részéről visszalépésre már nem lesz lehetőség. Azt is fontosnak tartjuk kiemelni, hogy a vételi ajánlat még nem az adásvételi szerződés, a vételi ajánlatot az eladónak még el kell fogadnia.

A vételi ajánlat lényegében tehát: a vevő egyoldalú írásbeli nyilatkozata, amelyben kifejezi és egyben jogi kötelezettséget vállal, hogy amennyiben az eladó elfogadja az ajánlatát, akkor köztük adásvételi szerződés jön létre.

A vételi ajánlat egyik veszélye éppen abban rejlik, hogy a potenciális vevők hajlamosak úgy tekinteni rá, mint egy olyan ajánlatra, amelytől bármikor elállhatnak. Gyakran előforduló jelenség, hogy a vevőket presszionálják a vételi ajánlat megtételére, jellemzően a vételár csekély mértékének megfizetésével párosítva a vételi ajánlatot, anélkül, hogy a jogi következményeiről tájékoztatnák őket, vagy épp elbagatellizálva beszélve róla, megígérve, hogy ha meggondolja magát a vevő azt bármikor visszavonhatja, attól elállhat. Ez azonban nem fedi a valóságot, hiszen a hatályos Polgári Törvénykönyvünk szerint, aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad!

Vételi ajánlat aláírásával és az eladóval történő közlésével tehát a döntés átkerül az eladóhoz és ha az eladó a vételi ajánlatot elfogadja, a felek között szerződés jön létre a vételi ajánlatban meghatározott lényeges feltételekkel.

Az ajánlati kötöttség ideje

A vételi ajánlatban meghatározható az az időtartam, amely az eladó rendelkezésére áll, hogy a vételi ajánlatban foglaltakra érdemben nyilatkozzon, azt elfogadja, vagy elutasítsa, tehát a vételi ajánlatot tevő meghatározhatja saját ajánlati kötöttségének az idejét. A vételi ajánlat címzettje tehát, azaz az eladó kényelmes pozícióban van, hiszen van ideje átgondolni, mérlegelni, összevetni időközben beérkezett más vételi ajánlatokkal, míg a vevőket azzal siettetik, ijesztgetik, hogy ha most rögtön nem tesznek ajánlatot, holnap már a másé lehet az ingatlan.

 Rendkívül fontos feltételként kell tekintenünk az ajánlati kötöttség időtartamára, kiemelve, hogy a késedelmesen megtett elfogadó nyilatkozat esetén a szerződés nem jön létre a felek között. Az ajánlati kötöttség egyebekben megszűnik:

• értelemszerűen, a vételi ajánlatban meghatározott időtartam eredménytelen leteltével;
• jelenlévők között tett ajánlat esetén, ha a másik fél az ajánlatot késedelem nélkül el nem fogadja;
• távollévők között tett ajánlat esetén, annak az időnek az elteltével, amelyen belül a válasz érkezését rendes körülmények között várhatta;
• az eladó általi visszautasítással;
• megszűnik az ajánlati kötöttség abban az esetben is, ha az ajánlattevő ajánlatát az eladó elfogadó nyilatkozatának elküldését megelőzően visszavonja;
• illetve abban az esetben is megszűnik az ajánlati kötöttség, ha az eladó lényeges kérdésben az ajánlattól eltérő ellenajánlatot

Fontos mindig nagyon figyelmesen elolvasni főként a más által szerkesztett általunk aláírandó vételi ajánlatot, hiszen az egyszer hatályossá vált ajánlat nem vonható vissza, ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan, vagy az ajánlat az elfogadásra határidőt állapít meg.

A lényeges körülmények

Korábban szót ejtettünk róla, hogy aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad.

Lényeges körülménynek tekintjük általában, ha fél egyértelműen kifejezésre juttatja egy körülmény tekintetében, hogy az adott kérdésben való megállapodás hiányában a szerződést nem kívánja megkötni.

További lényeges körülményként kell tekinteni a vételi ajánlat megtételének esetén a vételár összegére, annak összetételére, annak ütemezésére. Minden esetben rendkívül fontos a vételi ajánlat megtétele előtt hiteles és friss tulajdoni lap beszerzése, illetve annak az eladótól független szakember által történő ellenőrzésétől sem javasolt eltekinteni.

Alapvetően tehát ha mindenképp vételi ajánlatot akarunk tenni, legalább a lényeges körülményeket alaposan gondoljuk át, de a legjobb, ha kérjük szakember segítségét, hiszen könnyen belátható, hogy ismeretlen ember jóindulatára bízni magunkat egy ekkora értékű jogügylet esetében nem a legbölcsebb döntés. Ebben a fázisban még gyakran előfordulhatnak könnyelmű döntések, a felek a részletkérdésekben még nem állapodtak meg, a vevő még nem egyeztetett jogi képviselőjével, jó eséllyel nem látta még az ingatlan tulajdoni lapját, a társasház alapító okiratát, ezáltal nem tudhatja elővásárlás jog más személyt megillet-e, nem látta az ingatlan energetikai tanúsítványát, nem ismeri a helyi építési szabályzatot, így nem tudhatja, ha példának okán tilos klímát felszerelnie adott ingatlanra, de az itt felsoroltakat és még sok más buktatót könnyen elkerülhet a vevő, ha vételi ajánlatának megtétele előtt kikéri szakember véleményét.

dr. Kovács Gábor Hunor

Hargittay és Társai Ügyvédi Iroda