Néhány esetben a társasházi alapító okirat tartalmazta, miszerint az osztatlan közös tulajdon ellenére a tulajdonostársakat elővásárlási jog nem illeti meg, de ez nem volt általános, így a Ptk. szerinti főszabály érvényesült.

A Ptk. pedig rögzíti, hogy osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Ez néhány tulajdonostárs esetében még nem jelentett problémát, de tízes nagyságrendnél már a megkeresés is problémát jelentett és földhivatali elutasításhoz vezethetett.

A régi Ptk.-hoz tartozó PK 9. tartalmazott ennek gyakorlati oldalára megoldást, de ez már nem alkalmazható az új Ptk. esetében. Továbbá a 2021. évben a Kúria által két jelentős BH is született, amely eltávolodott a korábbi gyakorlattól és forgalombiztonság kárára az elővásárlásra jogosultakat helyezte előtérbe. A BH 2021.5.147 szerint jelentős számú tulajdonostárs esetében is elvárható, hogy a beföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársakat értesítsék az adásvételről, a BH 2021.4.104 pedig kimondta, hogy amennyiben az eladó mentesül az értesítési kötelezettség alól, az nem zárja ki, hogy az elővásárlásra jogosult gyakorolja később határidőben az elővásárlás jogát, adott esetben a megkötött szerződést eredményesen támadhatja meg.

A fenti hektikus gyakorlaton nem segített, hogy az egyes kormányhivatalok (földhivatalok) eltérő gyakorlatot alkalmaztak, hol elfogadták a jelentős számú tulajdonostársra történő hivatkozást, hol kérték valamennyi tulajdonostárs tértivevényes megkeresését a társasházi hirdetőtáblán történő kifüggesztés ellenére is. A gyakorlati problémák miatt ügyvédként az ügyfeleket is nehezen lehetett tájékoztatni, hogy tulajdonszerzését be fogja-e jegyezni az illetékes földhivatal, amely az ügyfél oldalon is bizonytalanságot eredményezett.

A fenti problémákra 2022. április 29. napján adott megoldást az illetékes minisztérium.
A 9/2022. (IV. 29.) MvM rendelet módosította az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendeletet.

A módosítás egyértelműsítette, hogy a teremgarázsokon belül az egyes beállóhelyek (álláshelyek) is kaphatnak külön helyrajzi számot, így megszüntethető az osztatlan közös tulajdon és a hozzá kapcsolódó korlátozott forgalomképesség.

A már létező és osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázsok esetében pedig megadásra került, hogy a társasházhoz tartozó garázs megnevezésű ingatlanok tekintetében tértivevény vagy átvételi elismervény helyett elfogadható a közös képviselő teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette.

Ehhez csatolni kell a kifüggesztett vételi ajánlatnak a kifüggesztés napját, a levétel napját, valamint a nyilatkozatot tevő közös képviselő aláírását tartalmazó eredeti példányát.

A fenti rendelkezések betartása esetén a földhivatalok jogszabály alapján be kell jegyezzék a tulajdonszerzést, nem kérhetnek további dokumentumot az elővásárlásra jogosultak értesítésével kapcsolatban.

Az új rendelkezések 2022. május 2. napjától alkalmazandóak, de bízunk benne, hogy a korábban kelt és teremgarázsokra vonatkozó adásvételi szerződések esetében is pozitív elbírálás születik a földhivatalok által, hiszen a módosítás csak rögzítette az eddig folytatott és legtöbb esetben elfogadott gyakorlatot.

Dr. Szőke István / Harglaw