A fenti hivatkozott törvény számos más törvényt módosít – (illetéktörvény, végrehajtásról szóló törvény, ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény stb.) azonban a jelen cikk kizárólag, de nem teljeskörűen a Ptk. változásaival kíván foglalkozni.

A jelenlegi témákat két cikkben dolgoztuk fel, amelynek első része foglalkozik az új építményjog bevezetésével, második része pedig a zálogjog szabályinak módosulásával, valamint a jogi személyek szétválásának új jogintézményével, a leválással.

I. Építményi jog

A módosító törvény indokolása kifejti, hogy jelenleg a megfelelő gazdasági növekedés gátját képezi, hogy a különféle épületek, építmények, műtárgyak, műszaki berendezések létesítésére irányuló beruházások finanszírozása megfelelő hitelbiztosíték hiányában nehézségekbe ütközik.

A probléma alapja, hogy a jövőben létesítendő épület, építmény, műtárgy nem terhelhető jelzálogjoggal, illetve azt ilyen joggal terhelhető hitelfedezetként nem fogadják el, azért, mert a finanszírozni tervezett beruházás értékéhez viszonyítva a meglévő és fedezetül leköthető telek-ingatlan értéke nem jelent elegendő fedezetet, vagy ezzel a hitelt igénybe venni kívánó építtető nem rendelkezik, így a beruházás finanszírozási igényének kielégítéséhez szükséges megfelelő hitelbiztosíték nem áll rendelkezésre. Az indoklás kifejti, hogy ez különösen naperőművi beruházásoknál fordul elő, amelyek esetében a befektetés értékét még csak nem is a beépítésre vagy telepítésre kerülő eszköz adja majd, hanem az adott földterülethez kötött erőművi engedély és hosszútávú átviteli garancia. A Klíma- és Természetvédelmi akciótervben például jelenleg 1500 milliárd forint értéket képviselő naperőművi beruházás szerepel, amelynek forrásbiztosítása megvalósulhatna egy olyan forgalomképes és megterhelhető joggal, amely az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhető. Egy ilyen megoldás jelentős nemzetgazdasági igényt tudna kielégíteni a közterületeket érintő építési koncessziók, a közterületen megvalósuló, azok alatt, illetve felett tervezett építési beruházások (pl. autópálya, alagút, híd, mélygarázs stb.) finanszírozása esetén is az erre vonatkozó speciális jogi szabályozás mellett.

A fentiekre tekintettel a Ptk. bevezeti az építményjogot, mint további opciót a fentiek megoldására, amelyet érdemes összevetni a jelenlegi dologi jogi szabályozási lehetőségekkel.

A jelenleg hatályos szabályozás szerint a földtől elváló épülettulajdon létesítésének lehetősége fennmaradna, amely szerint a földön és a rajta álló épületen önálló tulajdonjog állhat, azzal a nemrég hozott új szabállyal, miszerint az ingatlan tulajdonosa maga is rendelkezhet (egyoldalú nyilatkozattal) úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.  Ezen kívül lehetőség van arra, hogy az épület és a föld tulajdonosa földhasználati szerződés keretében a földhasználati jog tartalmát szabályozzák egymás között akár harmadik személyekre kiterjedően is, amennyiben ennek tényét az ingatlan-nyilvántartásban is feljegyzik.

Az építményjog bevezetése a fenti szabályozás mellett adna egy további lehetőséget, valójában egy új alternatívát az ingatlan építés céljából történő megterhelésére. Az építményi jog alkalmazása egyrészről tehát nem érintené a fent említett korábbi szabályozást, azonban annak alkalmazása ki is zárná, hogy azzal párhuzamosan a fent említett jogosultságok is létrejöjjenek.

Az építményjog lényege, hogy a jogosult az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesíthet, illetve hasznosíthat. Ennek során az épület építésére vagy építtetésére, és ennek érdekében az ingatlan igénybevételére jogosult, továbbá a felépült vagy az ingatlanon már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére is jogosult.

Az építményjog kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre és annak alkotórészeire. Az építményjog forgalomképes, átruházható és jogutódlás tárgya lehet. Az építményjog több jogosultat egyidejűleg együttesen is megillethet, jogaik gyakorlására a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni.

Az építményjog határozott időre alapítható, annak maximuma 50 év (nemzeti vagyon vonatkozásában 35 év) és az azt alapító szerződést írásba kell foglalni. Ezen kívül az építményi jog akkor jön létre, hogy azt a jogosult javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Az ingatlan tulajdonosa saját javára is alapíthat építményjogot egyoldalú nyilatkozattal (akár végrendelettel).

Fontos kitétel, hogy építményi jogot fogyasztó a tulajdonát képező ingatlanon nem alapíthat és nem is szerezhet az öröklés kivételével.

Az építményi jog megszűnik, ha azt a jogosultja 15 éven át nem gyakorolja. Ennek számítása során az elbirtoklásra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

A részletszabályok közül lényeges kiemelni, hogy az ingatlannal, illetve az azon létesített épülettel kapcsolatos terheket, ideértve az épülettel kapcsolatos kárveszélyt is, az építményi jog jogosultja viseli, és őt terhelik az ingatlan és az azon létesített vagy fennálló épület használatával és hasznosításával kapcsolatos kötelezettségek is.

A törvény bevezeti a fentieken kívül az „építménybér” fogalmát, amely azt jelenti, hogy az építményjog ellenérték fejében is gyakorolható, ebben az esetben az ellenérték vagy egyösszegű vagy időszakonként visszatérő szolgáltatást jelent. Az építménybér jogosultja természetesen az ingatlan mindenkori tulajdonosa.

A fentiek alapján az építményjog leginkább a haszonélvezeti jogra hasonlít, azonban annál is erősebb jogosultságokat biztosít, amely alapján a jogrendszerünk egyik legerősebb jogává válik a tulajdonjogot követően.

Az építményjogról szóló szabályok 2023. június 24. napján léptek hatályba.

A fentiek alapján az építményi jog a Gazdaságfejlesztési Minisztérium reményei szerint a napelemes beruházásoknak a fejlődéshez szükséges motorja lesz, de várhatóan ennél szélesebb körű, az egész ingatlanpiacot befolyásoló hatással fog rendelkezni.

Dr. Kisszőllősi-Szánthó Balázs